相続税申告に土地鑑定評価を使うことによる節税効果について
きたまち不動産鑑定
不動産鑑定士　谷　正直
土地資産の相続税の節税として、不動産鑑定評価による土地資産評価が大きく貢献する場合があります。土地バブルの崩壊以降今日まで土地価格は下落を続けまだ底が見えない状況の中、相続税に使われる大蔵省財産評価基準よりも、不動産鑑定評価の方が低く査定できる場合があるからです。
財産評価基準での相続税路線価は地価公示価格の８割で設定されていますので、標準的な画地形状の宅地であればこのような逆転現象は起こりません。しかし、宅地の形状、規模、道路付、未開発宅地、市街化区域内田畑など市場性を減価させるような要因があれば、財産評価基準による一律の減価よりも、鑑定評価によるその土地独自の市場性を反映した土地評価（時価）の方が低く査定されるのです。
鑑定評価を採用して相続税の申告を行った実例を一覧しております。うち３件は税務調査も終了し相続申告が確定しました。幣鑑定事務所では、相続対象土地の概算査定を行い、相続税節税のメリットがあるかどうかの事前調査を無料サービスで行っております。
１．京都府Ｋ市　Ｔ氏 平成１３年夏申告　平成１５年春確定
地目 地積 特殊要因 路線価 鑑定評価額 確定相続額 差額
田 2300㎡ 市街化区域内 　 251,000千円 191,000千円 鑑定評価額 ▲60,000千円
　 　 開発許可済み宅地見込地
宅地 256㎡ 市街化区域内　　　　　　　　　宅地と竹林が隣接２筆地 32,000千円 16,300千円 鑑定評価額 ▲　7,000千円
竹林 568㎡ 　8,500千円
畑 400㎡ 市街化区域内、２ｍ農道 25,600千円 15,200千円 鑑定評価額 ▲10,400千円
田 415㎡ 市街化区域内、畔道 35,000千円 27,000千円 鑑定評価額 ▲　8,000千円
合計 ▲　85,400千円
２．京都府Ｋ市　Ｍ氏 平成１３年秋申告 平成１５年夏確定
地目 地積 特殊要因 路線価 鑑定評価額 確定相続額 差額
田 530㎡ 市街化区域内、不整形 　 　52,000千円 　44,000千円 鑑定評価額 ▲　8,000千円
竹林 1027㎡ 市街化区域内 　 　56,000千円 　14,000千円 国税局による鑑定評価額 ▲30,000千円
　 　 無道路地 　 　 26,000千円 　
合計 ▲　38,000千円
３．京都府Ｋ市　Ｈ氏　　　　　　　平成１３年夏申告　　　　平成１５年春確定
地目 地積 特殊要因 倍率方式 鑑定評価額 確定相続額 差額
山林 80,000㎡ 市街化調整区域 　 289,000千円 37,000千円 国税局による鑑定評価額 ▲189,000千円
一部保安林 宅地隣接 （157倍） 約　100,000千円
４．滋賀県Ｒ市　Ｉ氏 贈与税平成１４年秋申告
対象不動産 特殊要因 固定資産評価額から割戻し 鑑定評価額 差額
自宅土地建物 広大地、市場性減価 108,500千円 59,700千円 ▲　48,800千円
アパート土地建物 広大地、収益性評価 213,000千円 147,000千円 ▲　66,000千円
竹林 無道路地 7,600千円 2,600千円 ▲　　5,000千円
５．大阪府Ｈ市　 平成１５年夏申告
地目 地積 特殊要因 路線価方式 鑑定評価額 　
底地 922㎡ 借地権付建物のある土地 36,000千円 28,000千円
土地 1,007㎡ 商業広大地 　 　 　
　 　 収益性による評価 206,000千円 151,000千円
以上から、特殊な画地では財産評価基準の路線価と減価率を一律に適用するだけでは、その土地の個別性を反映した適正な時価の査定は困難であり、不動産鑑定評価が適正な時価査定に必要であることが、ご理解いただけたと思います。きたまち不動産鑑定は、このような多くの実績に基づき相続税対策の資産評価専門家として皆様にご協力できるよう日々研鑚しております。
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